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孟晓苏:房地产财政下房价难降 限购限贷损害经济
来源:新京报  作者: 2014年11月28日 08:00
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[导读] 近期央行采取了逐渐放松个人住房贷款业务、降低基准利率等一系列措施。中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为,这些举措不是救市,目前中国也不需要救市,只是解除过去对房地产所设的这些限制。他认为,限购不仅带来房地产相关行业萧条,还损害了整体经济。根据孟晓苏的研究,2013年中国房地产明显已经进入到一个新的发展期,2014年的低迷是信心问题,但楼市低迷时间不会太久。
  

  孟晓苏 中国房地产开发集团理事长、幸福人寿监事会主席、汇力投资基金管理有限公司董事长。他长期研究中国房地产走势。
  孟晓苏:“房地产财政”下房价难降
  中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为,限购限贷没有降低房价,反而推高了房价
  近期央行采取了逐渐放松个人住房贷款业务、降低基准利率等一系列措施。中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为,这些举措不是救市,目前中国也不需要救市,只是解除过去对房地产所设的这些限制。他认为,限购不仅带来房地产相关行业萧条,还损害了整体经济。根据孟晓苏的研究,2013年中国房地产明显已经进入到一个新的发展期,2014年的低迷是信心问题,但楼市低迷时间不会太久。
  针对房价难以下降等问题,孟晓苏认为,房地产财政体制下,房价上涨难以避免。依靠限购限贷政策打压房价,从现实来看也难以解决房价上涨的问题。他认为要靠大力建设保障房来解决住房困难人群的需求。而放开限购,提供足够的商品房,才能让政府有能力建保障房。
  限购限贷损害经济
  新京报:今年三季度国内生产总值(GDP)同比增长7.3%,低于二季度的7.5%,有人说是房地产投资增速下滑拖累了宏观经济,你怎么看?
  孟晓苏:现在的国民经济,三季度国内生产总值(GDP)降到7.3%,原因何在?就是之前的政策想方设法想打压房地产,既打压生产,也打压需求。现在所有跟房地产没有关联的行业,都发展很好。凡是跟房地产沾边的五十多个行业都是不太好。
  1998年,当年通过房改,住房商品化,启动房地产作为国民经济新的增长点,唤起了民间购买力。由最终消费所形成的住房和汽车就成为经济发展的拉动力。现在还加上一个,基础设施建设,这“最新三大件”在拉动着中国经济的发展。只要打压这个主导产业,龙头一不舞了,龙尾全歪了。
  新京报:楼市调控是不是因为这几年房价过快上涨?
  孟晓苏:政府觉得应该给老百姓降房价,但实际上房价年年在涨,地价也在涨,拆迁费用也在增加。地价一次性要摊入房价,而城市建设又没有合理的税收制度,即房地产税。开发商出来说70%的利润都让政府拿去了。政府现在哑口无言,确实现在很多地方的财政,税收,加上土地出让金,占了70%的比重。所以不改变这种房地产财政的结构,再试图通过压制住房消费来把房价压下去,结果压得整个经济就萎缩了。
  新京报:你怎么看限购限贷政策的影响?
  孟晓苏:金融机构对房地产限贷后,不向消费端贷款,偏向生产端贷款,贷给国有企业。为什么现在资金紧张了呢?因为经济一萎缩,国有企业资金还不回来,都沉淀了。其次,贷给生产企业,生产企业卖不出去,都变成过剩产能了。那最后就是贷给小微企业。可大企业都卖不掉产品,小微企业能卖掉吗?
  今年以来,铁路固定资产投资规模提高至8000亿元,但是8000亿顶不上房地产投资下滑的一万亿,更顶不上整个房地产销售降低的三万多亿。
  我一直主张,这时候不能够刺激经济。现在需要的是解除限购。让社会总需求正常发挥出来,要相信市场,让市场来调节。限贷也是这样。只有贷给消费端,让老百姓买房。买房接着城市扩大,就可以再买车。同时基础设施建设就有了条件。这三个国民经济主导产业发动起来之后,在前端的这些贷款都是活的了。
  大城市也应取消限购限贷
  新京报:近期,央行逐渐放松个人住房贷款业务、降低基准利率等一系列措施,你认为,这是政府用房地产调控政策救市吗?
  孟晓苏:这不是调控政策,这个应该说是取消调控的政策。因为所有这些政策都是原来就有的,就相当于是把压在经济上的这些乱石搬走,这是纠错不是救市。
  新京报:近期二三线城市已基本松绑楼市限购政策,你认为像北京这样的一线城市会跟进吗?
  孟晓苏:限购政策是为了打压房价,但是实际上房价越限越高。比如北京完整地执行了2013年的“国五条”。可是没想到,北京在执行“国五条”后,是买房成风,过户成风。现在各个城市纷纷取消限购,所以我主张这四个城市要取消限购令。
  新京报:近期,在大多数城市取消限购之后,限贷政策也出现了松动。这会促进老百姓买房吗?
  孟晓苏:信心是老百姓买不买房的重要问题。当老百姓认为房价要下跌的时候就不会买房。
  新京报:所以你曾表述说“取消限购限贷也救不了市”?
  孟晓苏:对。就是这个原因。取消限购限贷只是把那些妨碍的因素去除了。但是造成限购限贷和房价要下跌的这种舆论继续像一片阴云遮在人们头上。
  因为整个社会的舆论氛围让人们误以为政府能够帮助降房价,媒体也给老百姓降房价的预期。可是打压房价的十年过程中,房价到底是涨了还是降了?数据统计显示,打压房价和限购前的五年房价每年上涨8.5%,之后房价每年上涨11%。出了“国五条”之后,北京和上海的房价都上涨到了20%以上。这说明,打压房价恰恰是在推高房价,而推高房价的推手恰恰是限制产出。
  所以现在需要的是,要给老百姓传达正能量,不要再用这些错误的舆论误导百姓,已经误导这么多年了。老百姓过去一直拿着钱等。原来买一套房子的钱,现在只够买个卫生间了。
  楼市低迷不会太久
  新京报:明年楼市会走向复苏吗?
  孟晓苏:根据对房地产销售面积和房地产销售额的变化分析,发现中国内地房地产业是七年一个周期,其中是五年增长,两年低落。
  拍皮球效应是前两年一压,然后猛反弹,那么2011年和2012年是低迷,2013年涨起来了,明显房地产已经进入到一个新的发展期,根据周期规律,应当是五年增长。
  今年的低迷是信心问题,但即使这样,我们仍然看到经济总量在增长。但是现在不好说话,因为舆论一边倒,这种情况下,可以楼市低迷一段时间,但不会太久。
  因此我判断,需求是压不住的。各地纷纷取消限购,就在人们还不认为房价一定会涨的情况下,已经有不少人回到市场。这个增长期还会继续一段时间。随着房地产的启动,经济发展的第二次高潮就会到来。
  新京报:楼市复苏后,老百姓仍然面临房价上涨问题,你认为怎么解决这个问题?
  孟晓苏:房价越限越高,这恰恰宣告了限购政策实际上脱离实际和脱离群众。那些没有买房的年轻人和那些亟待解决住房的城市低收入者,他们难道是要靠商品房来解决吗?
  在过去十来年里,保障房的建设基本上没有太大进展。这些年的保障房建设空白,使得保障房建设成为了中国楼市的短板,也是中国房地产业所出现的不少问题的重要原因。多年不建保障房形成问题,又误以为是可以通过商品房降价来解决,这就是两头出错了。
  新京报:保障房要建多少合适?
  孟晓苏:在中国这个时期,我认为应该覆盖面达到30%左右就差不多了。“十二五”规划提出,建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。这个就不错,今后要达到30%左右,比较合适。
  新京报:怎么能满足建设保障房的需求?
  孟晓苏:由市场提供商品房,而商品房提供足够的量,才能让政府有能力建保障房。
  房价上涨后以房养老会实现
  新京报:10年前,您就已经提出了类似以房养老的方案,但是保险公司参与热情不高,你认为原因是什么?
  孟晓苏:就是他们误以为房价得跌。11年了,为什么“以房养老”没有推出?就是因为有一批人相信房价会跌不会涨。事实证明了,十年下来,房价涨了N倍。特别是我们当时主张试点的城市,北京上海都涨了十倍。
  新京报:老百姓的参与度也不高。有人就认为把房子传给子女,是中国人的传统观念。对此,你怎么看?
  孟晓苏:“以房养老”是中国老人,特别是无子女和失独老人用来养老的一个很好选择。我们并不是说所有人都要参与。
  新京报:但是保险公司还有一个担心是长寿风险。
  孟晓苏:这个问题其实都不用担心了。我的看法是,当房价涨起来之后,长寿风险会有效的缓解。只要是房价增长超过了老人领取的部分和利息,那么这个就是安全的。幸福人寿已经推出了相关解决方案。
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