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车位是必需品不是投资品
来源:第一财经日报  作者:岳富涛 2013年12月27日 08:12
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  十年之后,我所住的楼盘开发商终于第二次开售车位了。十年前项目开盘同时出售了地下一层的车位,每个27万的均价在当年算得上是天价,卖得不算很火,但几年内也售罄了。
  这一次价格没怎么涨,已经算同等地段的“平民价”了。苦苦等待多年的业主们下手很快,地下二层100多个车位一抢而空,地下三层也卖掉了大半。
  消化这么快的原因,除了积累多年的购买力,还与隔壁新开盘的一个豪宅楼盘有关。这个项目公寓已经开卖,每套超过2000万元;车位要等到一年后交付时才出售,但售楼部传言届时定价在60万~100万/个。
  这种恐慌性抢购的情绪,似乎也能印证“炒房不如炒车位”的新说法。但车位真是一种好的投资品吗?
  作为必需品的车位
  对有车无车位的业主来说,我所在的这个小区简直是个噩梦:小区地面只有几个流动车位;地下要到三层才有少量空置车位,付了租金也不保证有固定位置,每天先到先得;周边一公里之内没有停车场,也没有任何路面停车位;如果在马路上乱停,恭喜你,这里是繁忙而拥挤的交通要道,交警从早到晚固定执勤。
  到处找车位不仅仅是个耗费时间和油钱的活,更是对人心理的煎熬,没有固定车位带来的不安全感会让你上班都不安心。这种情况下,如果你还想过上有品质的生活,只有干脆放弃有车生活,不然只有买车位一条道路可选。
  车位和车一样,十年前还是奢侈品,2003年中国汽车保有量是1219万辆,差不多每百人一辆车;2013年中国汽车保有量突破1亿辆,差不多14人一辆车,在城市比例更高,车已经成为必需品。
  汽车数量增长很简单,汽车企业开足马力生产就行了;车位却受限于有限的土地,无法大量增加。目前上海中心城区夜间停放车辆总量约为74.3万辆,但小区配建的停车位总数只有47.1万个,40%的车主只有到处“打游击”,停在马路边过夜还要担心爱车失窃和受伤。
  作为投资品的车位
  供求关系这么紧张,在任何一个市场看起来都是投资的好标的。但在车位市场,专业投资请谨慎!
  先看出租的回报率。我所住的小区外籍租户比较多,他们一般不需要车位,这些房东的车位常年对外出租,成交价是600元/月左右,房东自己还要承担每月100元的物业管理费,年回报率只有2%多一点。这不是个案,新天地和徐家汇是上海车位价格最贵的区域,高端楼盘的车位已达60万~80万/个,月租金只有1000元左右,回报率也只有2%左右;外环外车位在10万元/个左右,租金只有200元/月左右,回报率也在同一水平。
  很多投资者会说,炒房都不会太在乎租金收益,只在乎房价上涨收益。但与自由流通的房产不同,单独出售的车位只能在小区业主之间流通,市场很小,成交周期很长;附属房产流通时,根据目前的交易实际情况来看,有一定溢价,但幅度很小。
  车位的买进卖出与房产一样,需要交纳很多税费。仅购买环节,就有一笔物业维修基金(费用为1198元×3%×建筑面积),还有3%的契税。在融资方面,多数银行不提供车位按揭贷款,只提供消费贷款,利率较基准利率有所上浮。
  当然这些都是静态的分析,汽车保有量的增长还在持续,车位的租金水平还会不断提高;但新建楼盘的车位配比也在提高,车位的价格也会不断提高。如果早年以较低的价格在一个车位比很低的楼盘买了车位,未来的投资回报率会不断提升;如果现在去一个车位比公寓户数还多的新建楼盘高价买车位,就不是一项好的投资。
  本文来源:第一财经日报作者:岳富涛
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