在不延长贷款的情况下进行再融资
作为房主，您的抵押贷款是您的选择。没有规定说您必须使用 30 年期固定利率抵押贷款。
如果您确实选择了 30 年期抵押贷款，则您没有义务将其保留完整期限。
您可以自由地再融资或使用其他策略来缩短您的还款期——并节省很多利息支付。
也就是说，贷方也不会定制适合借款人的期限。因此，您可能找不到与之前的抵押贷款结束日期相同的新抵押贷款。
例如，假设您锁定了现在 5 ½ 年的 30 年期贷款，并且您想再融资以获得更好的利率。您无法在 24 ½ 年内获得新贷款以与原始 30 年贷款保持一致。由于这一事实，您在再融资时要么不得不延长贷款期限，要么改用一个新的、更短的期限。
幸运的是，30 年以下的贷款期限有很多，因此通常可以在不完全重新开始的情况下进行再融资。
再融资到更短的贷款期限
最直接的方法是将您的抵押贷款再融资为较短的贷款期限，从而加快摊销。
例如，如果您的初始贷款是 30 年期贷款，您可以再融资为持续 20 年或 15 年的贷款。
减少抵押贷款年限将“加速”摊销，并更快地还清贷款。
例如，假设您当前的贷款余额为 300,000 美元。
您当前的贷款期限为 30 年，利率为 4.0%
您以 2.5% 的利率再融资到 15 年期
您每月的本金和利息支付从 1,432 美元到 2000 美元
这是每月额外的 568 美元
但是您在总利息支付中节省了 257,760 美元
10 年、15 年或 20 年期抵押贷款的还款额始终高于 30 年期贷款的还款额。
但今天的再融资利率如此之低，以至于较短贷款期限的支付变得比前几年更容易负担。
因此，在您放弃短期再融资的想法之前，请先查看按今天的费率计算您的付款金额，看看这对您是否有意义。
验证您的再融资资格。从这里开始。(2021 年 11 月 14 日)
预付抵押贷款而不是再融资
对于许多房主来说，较短贷款期限的较高月度成本不在预算之内。
这就是为什么一些房主跳过再融资并选择“预付”抵押贷款的原因。您无法获得新的、更低的利率，但您可以更好地控制您的贷款。
预付您的抵押贷款意味着每月向您的贷方支付“额外”款项，这会比您的摊销时间表规定的更快地减少您欠的金额。
例如：
如果您的按揭付款为每月 1,750 美元;
而你每月向贷方汇出 2,000 美元;
您每个月将您的贷款欠款减少 250 美元。这将使您的贷款更快地达到“结束日期”。
您预付的越多，您节省的钱就越多。
最佳选择：抵押贷款“再融资预付”
还有第三种方法可以减少您的抵押贷款利息并缩短您的贷款期限。这就是所谓的“再融资到预付款”。
Refinance-to-prepay 就是它听起来的样子——您将贷款再融资到较低的利率，然后为您的新贷款预付(额外还款)。
通过再融资预付，您可以获得当前的抵押贷款利率和更快的摊销时间表。
以下是执行此策略的方法：
为相同的抵押贷款计划以较低的利率再融资(例如 30 年期固定)
这将导致每月付款减少
将您每月的全部储蓄作为“额外付款”每月用于您的新贷款
继续这样做，直到您的贷款全额还清
再融资预付系统之所以有效，是因为虽然您的抵押贷款利率较低，但您每个月都会向银行支付相同的款项。
由于利率较低，您支付的利息较少，而且您每月发送红利本金。
当您进行再融资预付时，您的贷款将“重新启动”至 30 年，但您最终会比从未再融资时更快地还清。
下面是一个真实的例子，说明从再融资到预付款的工作原理。
您目前的贷款余额为 400,000 美元
您从两年前的 75% 抵押贷款利率再融资到零收盘成本 2.75% 抵押贷款利率
再融资后，您的付款每月将减少约 220 美元
只需将这 220 美元的储蓄与您的定期付款一起每月发送给您的贷方。
如果您坚持下去，您新的 30 年期贷款将在 25 年内还清。
这比您根本没有再融资的情况快 3 年(因为您的贷款期限已经两年了)。
这五年“不付款”为您节省了大约 54,000 美元的利息。
即使有关闭成本，数学也能计算出来。你花一点钱，省下很多。
验证您的再融资资格。从这里开始。(2021 年 11 月 14 日)
需要资金：套现再融资
房地产价格一直在上涨，这已经不是什么秘密了。
如果您想利用近年来积累的房屋净值来资助改造或偿还高额的 APR 信用卡债务，那么现金再融资抵押贷款可能是一个不错的选择。
现金再融资将您当前的住房贷款替换为更大的贷款，为您提供多余的现金来完成您的目标。
根据自您之前的抵押贷款以来利率的变化程度，现金再融资可能不一定会增加您每月的抵押贷款付款。
了解您的抵押贷款还款时间表
如果您在几年后查看您的抵押贷款报表并想，“我还没有为这件事付过一点钱!”，那么您正在目睹摊销的影响。
摊销是您的贷款余额随着时间的推移从其起始余额变为 0 美元的付款时间表。
您的本金和利息部分的大小每个月都会根据此时间表发生变化。不幸的是，摊销总是有利于银行。
这意味着贷款的最初几年需要支付大笔利息，而且偿还的贷款很少。
只有在您持有贷款相当长的时间后，您才开始每月支付更多的余额而不是利息。
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