自付抵押贷款费用是可选的
抵押贷款总是有成本的。总是。
谁支付这些费用取决于贷款类型、您的贷方、抵押贷款利率和您的谈判技巧。
如果您不想，您不必支付自己的抵押贷款关闭费用。至少，您不必自付费用。
相反，您可以保留更多资金，并让贷方通过略高的利率为您支付交易费用。
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什么是无关闭成本抵押贷款?
无成交成本的抵押贷款——或无成交成本的再融资——并不完全是它听起来的样子。还有成交费用。你只是不直接付钱给他们。
通过无成交费用抵押贷款，贷方承担您的部分或全部成交费用。作为交换，您支付更高的利率。从长远来看，贷方从您的较高利率中获得的额外利润可以偿还您的交易成本。
在大多数情况下，贷方可以支付您的部分或全部过户费用，包括贷款发起费、评估费、产权搜索和产权保险费，以及预付税款和保险费。
无关闭成本抵押贷款的不同名称
根据贷方的不同，无关闭成本抵押贷款也可以称为：
零成本抵押贷款
无成本抵押贷款
贷方信用
回扣定价
贷方支付的交易费用
所有这些条款均指相同的安排，您将支付更高的利率，以便贷方支付过户费用。
这不是免费的午餐——如果你长期持有贷款，你最终可能会通过更高的利率支付更多的费用，而不是你在前期支付的费用。
因此，在决定无交易成本再融资或购房贷款之前，您应该考虑计划保留新贷款的时间。
但是，如果您准备购买新房或为现有房屋再融资，但没有预付现金，零成本抵押贷款可能是锁定当今较低利率而无需等待的明智方法并建立您的储蓄。
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无关闭成本房屋贷款的类型
有几种方法可以构建无关闭成本的抵押贷款。贷方可能会支付您所有的前期费用或仅支付选定的交易费用。
您的贷方吸收的成交成本的数量和类型会影响您的利率，因此在平等的基础上比较报价很重要。
当您比较零成本优惠时，请确保每个贷方涵盖相同的项目。例如：
抵押贷款人可能会支付贷款人费用，但不会支付第三方费用或预付项目(前期财产税和房主保险)
贷方可以支付贷方费用和第三方费用，但不支付预付项目
抵押贷款人可以吸收一切，包括贷款成本和预付费用
涵盖所有三部分交易费用的贷方可能会收取更高的利率。相反，收取较低利率的贷方可能只支付自己的费用，而不是评估师、产权公司或托管服务的费用。
无关闭成本抵押贷款示例
例如，您使用无关闭成本抵押贷款的各种利率和费用选项可能如下所示：
3% 利率——借款人支付所有交易费用，包括贷方费用、第三方费用和预付费用
3.125% 利率——借款人不支付贷方费用，但支付第三方费用和预付费用
3.5% 利率——借款人不支付贷方或第三方费用，只支付预付费用
3.625% 利率——借款人无需自掏腰包
这些选择都没有好坏之分。借款人应该明白，较低的利率成本更高，而较高的利率成本较低。
为了能够支付您的过户费用，贷方会提高您的利率并使用贷款的额外利润来支付您的费用。
由您决定前期储蓄是否值得更高的利率和付款。
无交易成本再融资
无成交成本再融资可能是一个好主意，因为它消除了再融资的一大缺点——前期成本。
但是，要使此功能发挥作用，与现有贷款相比，您的新利率仍需要足够低以节省资金。
更高的利率将导致更高的月供和更大的长期成本。因此，在使用免费再融资之前，您应该检查数字并确定：
您的每月还款额仍会以无成交成本抵押贷款利率减少吗?
在再次搬家或再融资之前，您打算将抵押贷款保留多久?
到您出售或再融资时，您还要支付多少利息?这个金额是高于还是低于预先支付的交易费用?
找到你的“收支平衡点”
您保持较高利率的时间越长，成本就越高。因此，在任何无结束成本再融资的生命周期中的某个时刻，您支付的额外利息将超过您节省的前期资金。
增加的利息成本开始超过您的储蓄的这一点是“收支平衡点”。
您可以使用抵押贷款计算器来帮助找到盈亏平衡点。
只需比较您按不同利率支付的抵押贷款的月供，即可了解您每月将支付多少以换取贷方支付的结账费用。
如果免费抵押贷款每月增加 100 美元，而您的贷方支付 4,000 美元的结账费用，那么在支付 40 次抵押贷款后，您就可以收支平衡——也就是三年零四个月。
无交易成本的再融资值得吗?
如果您打算在达到盈亏平衡点之前再次搬家或再融资，这种贷款最有意义。
但是，如果您需要降低每月付款——也许是为了腾出现金用于其他费用——并且没有现金来支付再融资的交易成本，那么无交易成本的再融资也是有意义的。在这种情况下，短期储蓄可能比长期成本更重要。
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