作为老年人，您可以获得 30 年的房屋贷款吗?
首先，如果您有能力，购买或再融资房屋的年龄都不会太大。《平等信贷机会法》禁止贷方根据年龄阻止或阻止任何人获得抵押贷款。
如果我们仅根据年龄来确定资格，那么 36 岁和 66 岁的人获得抵押贷款资格的机会相同。
资格标准保持不变：收入、资产、债务和信用。
然而，在退休时满足这些标准可能会更加困难——尤其是在收入方面。
老年人在申请抵押贷款时应该期待更严格的审查。您可能需要提供额外的文件来支持您的各种收入来源(退休账户、社会保障、养老金等)。
可能有更多的箍要跳过。但是，如果您有足够的现金支付，您应该有资格获得新的房屋贷款或为您现有的房屋再融资。
社会保障老年人的抵押贷款
退休或长期残疾的社会保障收入通常可用于帮助获得抵押贷款的资格。
这意味着您很可能可以根据社会保障收入购买房屋或再融资，只要您目前正在领取。
SSI 应与退休基金和其他流动资产一起计算，以计算借款人的合格“收入”总额。
由于 SSI 通常是免税的，因此它也可以“加总”。这意味着贷方可以将符合条件的金额提高 10% 到 25%，并帮助您有资格获得更高的每月抵押贷款付款。
贷方要将社会保障收入计入您的抵押贷款，需要通过 SSA 奖励信函或当前收据证明进行记录。
如果借款人从其他人的工作记录中提取社会保障收入，他们需要提供 SSA 奖励信和当前收据证明，以及收入将持续至少 3 年的证明。
在此处检查您的抵押贷款选项(2021 年 12 月 3 日)
老年人的抵押贷款选择
如上所述，如果老年人有足够的资产、退休储蓄或投资账户，他们可以轻松克服抵押贷款资格的收入障碍。
事实上，有一些计划专门用于帮助老年人和退休人员为他们的房屋融资。
1、资产减值贷款
一个资产枯竭的贷款是无固定收入型的抵押贷款专为家庭购买和再融资。
从技术上讲，这与传统的抵押贷款相同。唯一的区别是抵押贷款机构计算您的合格收入的方式。
资产枯竭抵押贷款允许借款人根据其流动资产而不是持续收入来源有资格获得住房贷款。
在这种情况下，借款人的资产总和被划分为每月的“收入”，用于确定他们是否有能力偿还抵押贷款。
例如，假设您有 100 万美元的储蓄。贷方将此金额除以 360(大多数固定利率抵押贷款的月数)，得出每月约 2,700 美元的“收入”。该数字用作您的每月现金流量以符合抵押贷款资格。
您需要大量储蓄才能获得资格。
只有某些类型的资金可以计入资产枯竭贷款的合格“收入”。这些通常包括：
支票和储蓄账户
货币市场账户
存款证
股票、债券和共同基金等投资
401(k) 和 IRA 退休账户
无论收入是否有明确的到期日，贷方都会要求您记录其合格收入的定期和持续收入。
这通常使用以下一项或多项来完成：
对于没有收入的退休人员来说，资产枯竭贷款可能是获得新住房贷款或再融资资格的好方法。
2. 房利美高级购房计划
无论房利美和房地美有政策，允许使用符合条件的退休资产在一定条件下出线。
房利美允许贷方使用借款人的退休资产来帮助他们获得抵押贷款的资格。
如果借款人已经在使用 401(k) 或其他退休账户来获取退休收入，借款人必须证明从该资产中获得的收入将持续至少三年。
如果借款人尚未使用该资产，则贷方可以计算该资产可以提供的收入流。
3.房地美高级购房计划
同样，房地美改变了其贷款准则，使收入有限但资产丰厚的借款人更容易获得抵押贷款资格。
该规则允许贷方考虑 IRA、401(k)、一次性退休账户分配以及出售企业的收益以获得抵押贷款的资格。
任何 IRA 和 401(k) 资产都必须完全归属，并且必须“完全可供借款人使用，不受提款处罚，并且目前不得用作收入来源。”
4. 用投资的钱买房
投资基金可用于获得抵押贷款资格。但贷方可能不会计算全部资产金额。
当退休账户由股票、债券或共同基金组成时，贷方只能使用这些账户价值的 70% 来确定剩余的分配数量。
5. 与共同签署人一起买房
对于在收入资格方面有问题的老年人来说，最快捷、最简单的解决方案之一是添加共同签名人。
一些退休的父母正在通过将他们的孩子添加到他们的抵押贷款申请中来做到这一点。
可以考虑与父母一起考虑收入丰厚的孩子，即使他们没有定期现金流，也可以购买房屋。
房利美为共同签署人提供了一个越来越受欢迎的新贷款计划。“ HomeReady ”抵押贷款计划允许计算非借款家庭成员(如成年子女)的收入。
要获得 HomeReady 的资格，您必须购买主要住宅，而不是度假屋或投资物业。
6. 以非应税收入购买房屋
另一个对老年人有用的解决方案是计算非应税收入。
例如，社会保障收入通常不征税。大多数贷方在计算月收入时可以将这笔收入增加 25%，也称为“总额增加”。
不幸的是，仅仅因为允许贷方计算非应税收入，并不意味着他们必须这样做。此外，他们可能会选择按较小的百分比进行加总，例如 10% 或 15%。
与您的贷方讨论它如何计算非应税收入。
7.反向抵押贷款
一种日益流行的专为老年人设计的抵押贷款产品是反向抵押贷款。
反向抵押贷款正式称为房屋净值转换抵押贷款或 HECM，由联邦住房管理局 (FHA) 提供支持。
反向抵押贷款允许老年人通过每月支付给退休人员的款项来获得他们家中的资产。然后利息会推迟到贷款到期时。
随着时间的推移，房子的欠款增加，而资产的数量减少。
对于反向抵押贷款，一名借款人必须年满 62 岁或以上才有资格。
反向抵押贷款并不适合所有人。另一种类型的贷款——如房屋净值信贷额度 (HELOC)、房屋净值贷款或现金再融资——通常是获取房屋价值的更好选择。
在此处详细了解谁应该和不应该考虑反向抵押贷款。或查看住房和城市发展部关于 HECM 反向抵押贷款的资源页面。
8. 老年人的房产税减免
作为高级房主要考虑的最后一件事是您可能有资格享受财产税减免。
申请高级财产税豁免的规则——以及可以减免的税额——因州而异。因此，请咨询您当地的税务机关或财务规划师以获取更多信息。
如果您确实有资格享受降低的房地产税，这可能有助于降低您的债务收入比 (DTI)，从而增加您的新房贷款可借入的金额。
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