如果您的购房预算仅包括估计的购买价格和首付，那么您可能需要重新考虑您的预算：它还需要考虑成交成本。
成交费用是您为完成购买房屋而支付的各种费用。根据在线房地产市场 Zillow 的数据，买家通常会支付房屋购买价格的 2% 至 5% 作为成交成本。
然而，许多贷方提供无成交成本的抵押贷款，通过最大限度地减少初始自付费用，使购买更容易实现。无成交成本抵押贷款，也称为零成交成本抵押贷款，对于想要保留现金储备的买家来说很方便。但是请不要误会，您最终会支付费用。在选择之前，请确保您了解此类贷款与其他贷款之间的区别。
什么是无关闭成本抵押贷款?
许多费用都属于成交成本的范畴。通常，关闭成本包括以下项目：
鉴定费
快递费
行政费
加工费
信用检查费
转让税
洪水认证
折扣点
标题检索费
产权保险
抵押贷款机构 Equity Now 的抵押贷款业务经理马修·哈克特 (Matthew Hackett) 表示，无结算成本抵押贷款的运作方式是向借款人收取更高的利率，允许贷方将溢价用于结算成本。
“这不是免费的午餐;这是在结束时支付更多费用或在贷款期限内支付更多利息之间的权衡，”哈克特说。
或者，如果贷方同意免除交易费用，买家可以获得无交易费用的抵押贷款。但这很少见，因为贷方通过在贷款利率中考虑您的关闭成本而受益。
抵押贷款机构 Radius Financial Group 的高级贷款官 Amy Tierce 说：“在更高的利率下，贷款机构的收入会‘超额’，或者高于他们的收入目标。” 这笔超额是他们弥补部分或全部买家成交费用的方式。
Tierce 说，当您进行再融资时，也可以使用无成交成本抵押贷款。“通过再融资，借款人可以将成交成本计入贷款金额或收取更高的利率，”她说，而“通过购买，成交成本可以计入利率，但不会计入贷款。”
无论哪种方式，都要知道您可能会如何获得无关闭成本的抵押贷款 - 以及随着时间的推移它可能会让您付出什么代价。
无结算成本贷款的利弊
使用无关闭成本贷款购买或再融资房屋的主要优势是前期储蓄。
“拥有无关闭成本的贷款可以帮助资金短缺的借款人关闭，”蒂尔斯说。
如果您已经支付了大笔首付款并自掏腰包进行评估和检查，那将是一个加分项。您可能还想保留现金，以便在搬入房屋后进行装修或升级。
为无关闭成本抵押贷款的储蓄分配美元价值在很大程度上取决于您房屋的购买价格和关闭成本。例如，对于 250,000 美元的抵押贷款，按照 2% 到 5% 的准则，成交成本可能在 5,000 美元到 12,500 美元之间。如果自掏腰包支付这些费用会耗尽您的现金，那么无交易成本贷款似乎是显而易见的选择。
但是，权衡最初的储蓄与您在贷款期限内可能以更高的利率支付的利息。从长远来看，即使您的费率只有一小部分点差，也可能会花费您数千美元。
假设买方 A 获得 250,000 美元的抵押贷款，自掏腰包支付交易费用并锁定 4% 的利率。另一方面，买方 B 以 4.25% 的利率为相同金额提供融资，且无交易成本。
在 30 年的抵押贷款期限内，买方 A 将支付 179,674 美元的抵押贷款利息。与此同时，买方 B 将支付 192,746 美元，差额为 13,072 美元。将大约 13,000 美元的额外利息与买方 B 本可以支付的 5,000 至 12,500 美元的成交费用进行比较。
出于两个原因，计算关闭成本以及您可能为更高的费率支付的费用很重要。第一，融资成交成本可能会影响您获得贷款资格的能力。第二，更高的利率可以转化为更高的月供，这可能会推高您的购房预算。
“如果借款人的资格很严格，那么更高的利率可能是一个问题，”蒂尔斯说。
使用前面的示例，买方 A 的估计每月付款为 1,194 美元。买方 B 的付款将达到 1,230 美元。差别不大，但您和您的贷方必须从债务收入比方面考虑更大的图景。
债务收入比代表您每月用于偿还债务的收入百分比。理想情况下，抵押贷款机构更喜欢 43% 或更低的 DTI。该数字包括您在抵押贷款以及信用卡、学生贷款和其他债务上的支出。如果接受更高的利率以避免关闭成本会增加您估计的每月还款额，则您的 DTI 可能会超出贷款人批准您的贷款的标准。
即使无关闭成本抵押贷款是可行的，并且您愿意支付更多的利息，但这并不一定意味着您不需要在游戏中拥有一些皮肤。哈克特说，“没有交易成本并不意味着没有到期的钱。”
例如，您的贷方可能会允许您获得一笔无交易成本的贷款，其中包括惯常的一次性交易费用，例如托管或税务记录。但您可能仍需支付通常在成交时收取的其他费用，包括房地产税、预付利息、转让费和私人抵押贷款保险。
还有其他方法可以避免关闭成本吗?
无关闭成本抵押贷款并不是减少关闭费用的唯一选择。您可以采取其他措施来帮助管理成本。
首先是要求您的抵押贷款机构免除您的部分或全部过户费。但是，如果贷方没有获得奖励，例如向您收取更高利率的能力，这可能是一个长期目标。
一个更现实的解决方案可能是要求卖家使用优惠为您支付一些交易费用。一个卖家让步是这样的：
您确定希望卖方支付的成交费用。
如果卖方同意，该金额将添加到购买价格中。
您将获得新购买价格的抵押贷款。
在成交时，原始购买价格支付给卖方，而差额用于支付成交费用。
这是将结账费用计入贷款的合法方式，除非您为抵押贷款再融资，否则通常不允许这样做。
但是，请记住，如果您将成本计入贷款，您将支付利息。通过增加贷款总额，您将增加每月还款额，并可能使您的 DTI 复杂化，就像无结算成本贷款一样。
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