反向抵押贷款可以为 62 岁及以上的房主提供房屋净值。与常规抵押贷款一样，反向抵押贷款可以再融资，这样做有时是有道理的。
什么是反向抵押贷款?
反向抵押贷款是一种贷款，允许年长的借款人利用他们的房屋净值。与要求借款人向贷方付款的标准抵押贷款不同，反向抵押贷款要求贷方定期向借款人付款。
贷款产生利息，本金和利息的偿还推迟到您出售房屋、搬出或去世。这可能是一种补充退休收入的有用方式，但它会减少您的房屋净值。
反向抵押贷款的类型
有几种反向抵押贷款可供选择：
房屋净值转换抵押贷款，也称为 HECM，由联邦住房管理局提供保险。HECM for Purchase 抵押贷款也可用，可以帮助您购买新房。
专有反向抵押贷款类似于 HECM，但它们没有政府支持。
单一用途的反向抵押贷款用于一次特定的购买。
反向抵押贷款再融资如何运作
无论您想要反向抵押贷款再融资的原因是什么，了解该流程所涉及的内容都是有帮助的。
波士顿地区住宅抵押贷款公司 Harbour Mortgage Solutions 的总裁克里斯唐尼说，为反向抵押贷款再融资类似于为传统抵押贷款再融资。
从本质上讲，您是在用一种新的、理想情况下更好的抵押贷款代替反向抵押贷款。新贷款的利率可能不同，也可能提供不同的每月支出，具体取决于再融资条款。
获得反向抵押贷款再融资的资格需要满足一些特定的标准。
唐尼说：“贷款人需要有一个非常明确、明确的利益，才能证明为客户的反向抵押贷款再融资是合理的。”
对于房主来说，5-5 规则可以帮助确定再融资是否有益。该规则由全国反向抵押贷款人协会制定，规定在为反向抵押贷款再融资时：
增加的本金金额必须等于或超过贷款结算成本的五倍。
贷款收益必须等于或大于再融资金额的 5%。
此外，房主必须满足调味要求，这与您持有抵押贷款的时间有关。您可以在关闭原始反向抵押贷款后的 18 个月内进行再融资。
借款人还必须有资格获得新的反向抵押贷款。好消息是，在再融资时，用于确定借款人获得反向抵押贷款资格的标准可能是相同的。
对于 HECM，借款人要求包括：
62岁或以上
使用房屋作为您的主要住所
完全拥有房屋或已经偿还了大量原始抵押贷款
不拖欠联邦债务
有能力履行与房屋相关的财务义务，例如财产税、房主保险和房主协会费用
房产本身也必须满足 FHA 的要求。通常，这意味着房屋必须是业主居住的一个单元，必须没有健康或安全隐患，并且业主必须在高风险地区购买洪水保险。
借款人的收入、资产、生活费用和信用评分也被用来为反向抵押贷款人描绘一个完整的财务状况。作为流程的一部分，借款人还需要与反向抵押贷款顾问会面。
如果您通过私人公司为专有反向抵押贷款或非 HECM 再融资，要求可能会有所不同。尽管如此，贷方仍需要您证明财务稳定并拥有足够的股权来支持新的反向抵押贷款。一般来说，大多数反向抵押贷款是 HECM，因为专有反向抵押贷款并不广泛可用。
您应该为反向抵押贷款再融资吗?
反向抵押贷款再融资是一种在某些情况下有意义的选择。
总部位于纽约的 GuardHill Financial Corp 的反向抵押贷款顾问 Vivian Dye 说：“为现有的反向抵押贷款再融资可能有益的原因有很多。”“关闭可能已经好几年了，利率可能已经降低，或者从可调整利率转换为固定利率更有意义。也许您的房屋升值了，并且您有额外的资产想要利用;再融资可以增加您有资格获得的金额从贷款。”
此外，如果您想将您的配偶添加到贷款中，因为他或她不在原始贷款中，那么为反向抵押贷款再融资可能是一个不错的选择。如果您先死，或者如果您搬出家到疗养院，但您的配偶没有，这样做将允许您的配偶留在家中并将反向抵押贷款的收入福利提供给您的配偶。
当然，反向抵押贷款再融资也有一些缺点。请记住，抵押贷款最终必须偿还给贷方，并且贷款会产生利息。如果您最终的利率高于原始贷款，这将意味着要偿还的贷款余额更高。
兴趣。在决定反向抵押贷款再融资时，请考虑利率环境。Dye 说，在拥有传统抵押贷款的房主中，再融资通常只有在利率下降至少 2% 时才有意义。
“大多数传统再融资都是为了节省支付利息的钱，这个经验法则体现了节省利息和支付新贷款之间的权衡，”她说。
您可以应用相同的经验法则来为反向抵押贷款再融资。当利率上升时，就像整个 2018 年一样，为反向抵押贷款或其他住房贷款再融资可能会抹去利息储蓄的收益。
配偶保护。再融资以将配偶添加到贷款可以为夫妇提供一定程度的财务保护和安慰。如果贷款的配偶去世或搬出家，贷款分配就会停止。此外，如果寡妇或鳏夫不在贷款文件上，他们可能需要立即全额支付贷款，这可能需要出售房屋。配偶双方都应该被列为反向抵押贷款的借款人，以确保尚存的配偶可以继续住在家里。
但是，HECM 贷款的精确规则可能允许尚存的配偶在借款配偶去世或搬出后仍留在家中。在再融资之前考虑尚存的配偶是否会受这些规则的保护，只是为了将他或她添加到贷款中。
股权访问。再融资以提取更多房屋净值有利有弊。显而易见的好处是有更多现金进入家庭以支付退休费用。但是，缺点是以后要偿还的余额较大。反向抵押贷款通常必须在最后一个幸存的借款人去世时还清，或者如果房屋不再是主要住所、未支付税款或保险或需要维修，则可能更早。
如果反向抵押贷款余额增长大于房屋价值，而出售房屋以偿还贷款，则借款人或借款人的继承人都不必支付超过房屋价值的费用。只要房屋售价至少为评估价值的 95%，保险就会支付任何差额。
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