如果你经历了 2000 年代后期的住房危机，“只付息抵押贷款”这个词可能会让你不寒而栗。只付息贷款要求借款人在最初的固定期限内只支付贷款利息，在房地产泡沫破灭时造成了大量止赎的罪魁祸首。贷款人批准向只能支付利息的借款人提供贷款——但许多人后来在无法负担的全额抵押贷款到期时失去了家园。
虽然只付息贷款从抵押贷款市场上消失了几年，但最近又小幅回升。但这一次，有保障措施可以帮助借款人了解他们的工作方式并确保他们有能力负担得起。
“今天提供的只付息贷款完全不同，”加州圣罗莎担保利率抵押贷款分行经理兼副总裁詹妮弗·比斯顿说。“它们不是为了帮助你扩大购买力。”
尽管如此，只付利息的抵押贷款并不适合所有人——而且这种情况仍然很少见。根据抵押贷款银行家协会的数据，在全国范围内，只有大约 1% 的抵押贷款是只付息贷款。如果您正在考虑只付利息的抵押贷款，以下是您应该了解的内容。
只付息抵押贷款如何运作
大多数只付息房屋贷款的期限为 30 年，只付息期为 10 年。一些贷方仅提供固定利率抵押贷款，而其他贷方也提供可调整利率抵押贷款。听起来，固定利率抵押贷款在整个贷款期限内的利率相同，而浮动利率抵押贷款根据贷款细节定期调整。今天的大多数 ARM 都固定五年、七年或 10 年，然后每年调整一次。
在贷款的初始阶段，只付息抵押贷款的付款明显较低，而在最后阶段则明显较高。例如，对于利率为 4% 的 300,000 美元抵押贷款，对于传统的 30 年期固定利率抵押贷款，每月还款额为 1,432 美元。对于只付利息的抵押贷款，在 10 年的只付利息期间，每月还款额为 1,000 美元。相差 432 美元。然而，在接下来的 20 年中，抵押贷款支付将跃升至每月 1,818 美元。这个数字包括本金和利息支付。
Beeston 表示，只付息贷款的利率通常与传统抵押贷款的利率相当。不过，一些贷方对只付息贷款收取略高的利率，因为它们可能比其他抵押贷款风险更高。
您仍然可以在需要只付利息的贷款时随时支付本金。为了增加他们的权益并减少他们的余额，一些借款人每月支付本金，而其他人每年或偶尔支付一次。但是，您应该在签署贷款文件之前与您的贷方核实，以了解是否存在提前还款罚款。虽然这种情况很少见，但消费者金融保护局表示，如果您在短时间内偿还全部或大部分贷款(例如余额的一半)，一些贷方会处以罚款。
有资格获得只付利息的抵押贷款
获得只付息抵押贷款的资格需要审查您的财务状况。过去借款人只需要证明他们有能力支付利息，现在他们必须证明他们可以在时机成熟时支付全部利息。
“如果借款人选择利率可调的只付息抵押贷款，他们必须根据最高可能的未来利率以及完全摊销的付款来获得资格，”海军联邦抵押贷款定价和投资者关系助理副总裁克里斯蒂娜佐里拉说弗吉尼亚州费尔法克斯的信用合作社。该要求保护借款人免于承担他们无法偿还的债务。
比斯顿说，贷款的具体资格因贷方而异。例如，一个只付利息的抵押贷款可能需要 10% 的首付，而另一个可能要求 30%。
最低信用评分也有所不同，最高允许的债务收入比也是如此，它将您的每月债务(包括您的房屋付款)与您的每月总收入进行比较。Beeston 说，大多数贷方需要 700 或 720 及以上的信用评分才能获得只付利息的贷款。
“与传统的固定利率贷款相比，获得只付息贷款的资格始终更难，”比斯顿说。
谁可以从只付利息的抵押贷款中受益?
以下是一些可能考虑只付息贷款的借款人。
最关心减少每月还款的借款人：Zorrilla 说，只付息贷款对于那些更关心降低每月付款而不是偿还贷款的人来说是有意义的。此类别可以包括计划在只付息期结束前搬迁或缩小规模的人。
收入流变多的借款人：新泽西州汉密尔顿市 Dedicated Financial Services 总裁兼首席执行官 Len Hayduchok 表示，只付息抵押贷款的最佳用途是解决短期现金流问题。例如，拥有季节性业务的人可能希望选择仅在淡季期间支付利息。
对于股票市场交易员或赚取可能每月不同的佣金的人来说，情况可能也是如此。
只付息贷款也可能吸引即将获得医学或法律学位或保证未来收入大幅增加的人。但是 Hayduchok 警告说，承担超出您负担能力的房屋可能会带来风险。他建议等到收入到手为止。
新房主仍在试图出售他们以前的房产： Zorrilla 表示，只付利息的抵押贷款可能会吸引刚刚购买了新房但仍需要卸下旧房的借款人。她说，一旦他们卖掉了房子，他们就可以一次性支付他们只付利息贷款的本金余额。
经验丰富的投资者和借款人：比斯顿说，只付息贷款为希望全年将现金用于其他投资的人提供了灵活性。例如，您可以用在传统抵押贷款中支付给本金的现金交易股票，然后使用利润一次性支付部分本金。她说，如果你愿意，你可以控制自己的现金流，并在年底支付 10 万美元的本金。
Beeston 说：“一个适合只付息贷款的候选人的另一个特征是经常搬家和搬迁，但希望进入房价上涨地区的房地产市场的人。” “只要价值在上涨，这可能比租房更好。”
如果价值增加，买方甚至可以在不支付本金的情况下增加他或她的房屋净值。然而，比斯顿警告说，这种情况最适合更老练的借款人，因为很容易低估销售成本并高估房价上涨的速度。除非房价迅速上涨，否则几年内的买卖最终可能会变得昂贵。
只付息抵押贷款的风险
只付息贷款的最大缺点是您没有通过支付抵押贷款来建立股权。例如，10 年只付利息后，您的贷款余额将与您贷款时的余额相同。如果您以 4% 的利率支付 300,000 美元贷款的本金和利息，那么在此期间您将偿还超过 64,000 美元的本金。
“如果您在 20% 的首付要求基础上至少偶尔还款以增加您的权益，那么它们的效果最佳，”Zorrilla 说。
Hayduchok 说，借款人最多只能支付一年或两年的利息。“不要将只支付利息视为正常行为，”Hayduchok 说。“你需要有付出代价的心态。”
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