这几年来，整个地产行业都感受到了增量开发红利迅速见顶的趋势。而这也形成了庞大的利润焦虑的阴云，笼罩在所有房企头顶。
行业的目光迅速转向了庞大的存量市场，每家房企都在其中寻找新出路、新增长曲线。越来越多的房企开始做资产管理，转身向存量市场要红利。
然而想做到华丽转身、重塑增长，并非易事。做长线、重经营的资管逻辑，与开发业务的一锤子买卖逻辑全然不同。房企想要成功转型，还有许多难点要攻克。
增量红利见顶，存量价值亟待释放
行业不可逆地迈入资管时代
房企纷纷转型去做资管的背后，最初最根本的诱因，就是增量开发业务的增长瓶颈。然而被迫转型并非唯一原因，更多的还是因为存量市场中，确实蕴含了巨大的未被释放的潜在价值。
在国内的政策与市场环境逐渐成熟的当下，大量资管业务的投融管退闭环已经成功搭扣，和过往退出通道不清晰的时代比起来，大有奔头。所以无论是国央企还是民营房企，发力资管的动力都更足了。
一、房企转型谋增长，做资管是最顺的方向
这些年来房企不断在寻找新的增长曲线，希望培植新的优质业务。其中不少房企跨界跨得挺远，造车、养猪、做家装的都有。
但是对于绝大多数房企来说，转型最顺畅的方向还得是资管。毕竟自己开发的存量物业来起家来做资管，总比空降一个完全陌生的赛道风险更可控一些。
所以这么多房企都开始强调，要向城市运营商的角色转型，进军轻资产领域。就连一直以稳健著称、深耕本土开发的民企之光滨江，也开始涉足轻资产。
去年10月，企查查显示杭州滨江房产集团股份有限公司新增投资了杭州西滨产业运营管理有限公司，投资比例为48.98%。被投资的这家企业的经营范围，主要就是商业综合体管理服务、非居住房地产租赁、园区管理服务等存量经营性业务。
另一方面，部分房企脱离开发、加速转型去做资管，也可能是情势所迫。一些陷入债务困境的房企，为了加速化债，可能不得不出售手中的重资产进行回款，将发展重心转移到轻资产业务上。
比如某房企这几年在国内外出售了大批资产，包括大量酒店、公寓等不动产，以及旗下公司的股权。今年年初该房企又发布公告，称将其所持有的酒管公司半数股权进行转让。
这些举措虽然是为了加速化债，但同时也意味着其轻资产转型将会进行地更加彻底。
二、自有存量是一座金矿，挖得好对房企大有助益
房企自有的存量物业一直是一座金矿，只不过在高周转时代，存量业务的价值几乎被行业完全忽略掉了。
然而从一些发达国家的房地产发展经验中，我们可以清晰地看到城镇化发展的结果，一定会导向开发业务的见顶与存量资管市场的崛起。
早几年不少房企在大环境的倒逼之下，开始进入存量领域开展探索。但经过数年的耕耘，发现存量业务如果做得好，还真是一座金矿。
因为做好存量资管不仅仅能盘活业务、持续创收，还能培植出具有外部竞争力的轻资产管理业务，甚至让资管平台成为母公司强有力的融资渠道。
比如这几年发展势头强劲的招商蛇口与越秀，现在都是房企转型做资管的翘楚。
招商蛇口在2021年时提出了“双百战略”，计划到2025年实现管理100个购物中心与写字楼，且持有物业收入达到100亿元。
站在当下来看，招商蛇口已经成功构建起了蛇口产园REIT和招商房托这两个境内外双REITs平台，同时去年招商积余也在物管赛道跑出了加速度。
也就三年左右的时间，招商蛇口的资管网络已经全面覆盖了商业、写字楼、产业园、物管等多种存量经营性业务。
这些资管公司一方面背靠母公司招商蛇口，始终拥有充足的资产可供注入，等于刚入行就消除了立足之忧，有能力迅速向外扩张；另一方面又凭借迅速培养成熟的资管经验，帮助母公司盘活存量资产，创造可持续的现金流入，构建了集团内部的良性资管循环。
国企越秀的做法也类似，越秀房托背靠母公司的多项优质资产，实现迅速发展。
据3月9日公布的2022年财务报告，越秀房托2022年收入总额为18.72亿元人民币，同比增长4.2%。这在去年疫情的冲击之下，已然是不错的成绩。
越秀房托的发展，除了显现出类似招商房托的益处以外，还承担起了母公司利润调节、拓宽融资渠道等关键作用。
一方面，越秀地产向越秀房托出售资产，并非只是对于房托的单方面优质资产注入，也会同时拉升财报中的收益数据；
另一方面，越秀房托通过供股、借款等方式筹资，向越秀地产购得资产的过程，实际上也相当于为越秀地产进行间接融资。
三、资管能力支撑国央企高质量发展
除了一般房企之外，许多具有地产开发业务的国央企，现在也逐渐开始涉足存量资产管理业务。
除开前述的各类原因之外，国央企与民企不同的是，身上还背负了高质量发展的重要任务，这是近期中央不断强调的事情。
对于涉足开发业务的国央企来说，想要实现高质量发展，必须补足资管能力、做强资管业务，才有可能保证国有资产的长远增值，贡献优质利润。
因此这几年也有不少国央企，在扩大轻资产、存量资产运营业务的布局。比如去年4月合并重组的中铁置业与中铁文旅，就是个典型。
今年春节文旅行情的爆发，给到了市场强有力的复苏信心。中铁的行动十分迅速，在2月份与广东清远市人民政府签订了“清远北江生态经济带文化旅游项目”的投资协议。
据悉，该项目的拟合作范围达到约300平方公里，将会投资打造一批文旅综合体、国家5A级景区、国家级旅游度假区、国家级乡村振兴标杆、大健康产业、特色地产等项目。
其实早在2016年，中铁置业就已经明确了“地产＋旅游”的核心业务构成，开始积极进入旅游、养老地产赛道。
而去年的重组，又进一步强化了中铁的多元化资源调度能力，以及“开发+运营”的复合化发展能力。相信在专业化重组整合后的中铁，有能力在多元化业态运营上取得更好的成果，实现国有资产质量的提升。
四、政策与市场环境日渐成熟，资管业务前景广阔
过去房企内部提到做资管，一般是不感冒的。毕竟过去各类资管业务的退出渠道，不清晰、不明朗。彼时各类配套政策与机制不完善，房企盲目进入资管领域，风险十分不可控。
但这两年，我国的资管市场相关配套政策与监管机制，是肉眼可见地在完善、补足。比如公募REITs的正式上市、扩募规则的发布、覆盖范围的拓宽；又比如不动产私募投资基金试点的开放等等……
资管业务的投退路径，一条条在房企面前展开，颇有种柳暗花明、豁然开朗的感觉。因此驱动房企进入资管领域的因素在增加，大家终于有了开展资管业务的信心。
转型资管不宜急功近利
组织顶层设计需要做好准备
这两年，整个泛地产行业都逐渐蒙上了一种大资管时代的狂热，行动上十分积极，布局的多元化轻资产业务越来越丰富，各类REITs接连爆单，好不热闹。
然而虽然头部房企跑得很快，但大量腰部房企和中小房企，想在企业内部落实资管的业务逻辑，并非是一蹴而就的事。所以步子不宜跨得太大，前期准备工作还是要先做好，先解决下面两个核心问题。
一、资管能力不足，存量运营经验为0
资管业务的好坏，取决于资产的质量和运营的水平。
对于中小房企来说，资产质量如何是很难掌控的，你能拿到哪里的地，通常也就决定了你资产的质量如何。
在发达城市、优质地段有项目的房企，手中资产的质量通常不会差。但如果缺少运营能力，再好的资产也做不出好的收益。
哪怕是在一线城市核心地段中，邻街两栋写字楼租金水平相差20%以上的案例，也并不在少数，这就很能说明运营水平对资管业务的影响。
然而许多房企尚未能从开发业务逻辑当中转变思维，缺乏长线投入的定力与决心，没有建立存量物业的专业化运营体系，也不懂得使用数字化手段来保证管理效率。
这些都会导致企业资产管理效率的低下，最终租金实现水平不如竞品。所以房企做顶层设计时，掌舵人要真正拥有转型的决心，要能够建章立制，舍得投入人力物力与时间才行。
二、组织准备没做好，资管业务无从生长
许多房企虽然希望盘活存量、寻求新增长曲线，但是投入决心并不坚定。在内部缺乏专业人才与经验的时候，又不愿意在外面引进人才，不愿意围绕资管业务调整组织架构，令资管业务根本没有发展的土壤。
而且许多房企对于资管的理解还停留在极其狭隘的阶段，以为就是物业服务，所以资管团队甚至会直接挂在物业公司，或者商管公司下面。
但实际上资管业务涵盖的范围极广，这类业务想要发展，必须要有能为物业“增值”的能力，需要专业的人才和足够自主权，去进行通盘谋划。
然而，在一个战略定位和组织架构都未能做好准备的房企中，资产管理团队得不到重视，也没什么可以发挥的空间，资管转型注定也不会有什么收效。
结 语
这两年我国资管市场的发展，是行业有目共睹的。经验丰富的外资集团早已嗅到了机会，凯德、黑石、博枫等企业进入国内布局的节奏明显加快了。
在这个背景之下，国内房企应该更积极地把握机会。这么多年积累下来的优质资产都是金矿，应该争取掌握在自己的手里。资管时代的车轮滚滚向前，留给房企赶上的时间不多了。（更多交流可添加主编微信kiwi52012，备注公司+姓名+职务）
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