通常，房地产投资信托 (REIT) 的投资者会特别关注入住率，这表明房东的房产有多满。在大流行的早期，重点转向了收租，因为不产生租金的占用空间并不是特别有利可图。现在收租率已经强劲回升，入住率再次成为关注的关键指标。这是一个重要的数字，但还有第三个指标不容忽视。
那是一段艰难的时光
入住率是监控REIT的逻辑数字。这些公司是房东，因此他们的基本业务是购买房产并将其与希望占用的承租人结婚。半空的房产并不是一件好事，但重要的是要记住，找到合适的租户通常是至关重要的。管理物业可能需要时间，以满足其所服务地区的需求，同时还能产生有吸引力的回报。在购物中心空间尤其如此，那里的物业与其周围的区域紧密交织在一起。
有趣的是，Regency 现在收取了它所欠租金的 98%，这基本上就是一切。事实上，总是有问题的租户，因此接近 100% 的租金收取可能与您在购物中心空间中所期望的一样好。这一趋势，同时，在其他主要地带商场的REITs大致相似，以及，与在对等体租赁占用水平Kimco的 (NYSE：KIM)和Brixmor (NYSE：BRX)增加至分别为94.1%和91.5%。
但这个故事还有更多内容，因为从会计的角度来看，有两种方法可以处理租户租金。对于财务状况良好且预计会按时付款的租户，REIT 使用权责发生制会计。简化事情，这种会计方法假设租金按预期每月支付。时间变化被忽略。
当有关于租户是否可以支付的问题时，该租户通常以收付实现制会计结束，这意味着租金仅在实际收取后才计算在内。在这种情况下，时机很重要。几天的差异可能意味着租金出现在给定的月份或下一个月。关键是 REIT 不想假设租金会为可能实际上不支付租金的租户支付。
由于收款率如此之高，现金制会计是值得关注的新数字。实际上，您可以如何查看 REIT 的投资组合中是否充满了正在好转或仍在苦苦挣扎的租户。简而言之，REIT 拥有的现金基础租户越多，您就越需要担心。
但这里的购物中心空间的趋势也令人鼓舞。例如，在 Regency 的 2021 年第三季度财报电话会议上，管理层将收付实现制租户的租金固定为总租金的 22%。这听起来可能不是一个好数字，但事实并非如此，但它提高了 5 个百分点。情况正在好转。
在Brixmor 的第三季度财报电话会议上，管理层解释说，它已将 31 名租户从现金会计转回权责发生制会计，租金约为 800,000 美元。这正是投资者应该希望看到的，因为它突显了改善趋势。Brixmor 现在约有 14% 的租金属于现金基础类别。
Kimco在其 2021 年第三季度财报电话会议上指出，它能够从现金制租户那里收取 80% 的应付租金，高于之前的 77%。以现金为基础的租户现在占其租金总额的 9.1%。显然，它在这里拥有最强大的投资组合。
投资者的收获
以现金为基础对租户进行核算的决定取决于每个 REIT，因此这些数字并不是完美的比较点。但是，它们确实提供了有关条形商场的投资组合有多强的宝贵信息。目前，随着入住率的上升和回收率如此强劲，露天购物中心 REITs 的股票已经强劲反弹。然而，它们并非都生而平等，用收付实现制会计跟踪的租金百分比可能是投资者可以最清楚地了解每个 REIT 的基础投资组合实力。
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