自助仓储 REIT(房地产投资信托)拥有、运营和管理小型仓库存储设施。这些属性使企业和个人能够将物品安全地存储在单独的存储单元中。
以下是对自助存储 REIT 业务的详细介绍。我们将探讨其优势和风险以及投资者应考虑的一些领先的自存REITs。
了解自存储 REITs
自助仓储物业是具有多个大小不等的单元的小型仓库。业主将这些建筑物中的存储单元出租给需要空间来存储库存或家居用品的企业和个人。一些自助仓储运营商还会租用停车位来存放船只、房车和其他车辆。
大多数自助存储单元按月出租。这与许多其他 房地产投资信托基金的租赁结构不同，后者通常拥有租赁一年或更长时间的房产。一方面，短期租赁结构使自存型 REITs 能够更频繁地将租金提高到市场价格。另一方面，他们可能不得不在市场低迷时降低租金。
除了产生租金收入外，自存储房地产投资信托基金还有其他几个潜在的收入来源，具体取决于其业务模式。这些可能包括租户再保险收入、滞纳金、管理费以及移动材料(盒子、包装、胶带等)的销售。
投资自存储 REITs 的优势
自助存储房地产投资信托基金受益于对存储空间的需求稳步增长。该行业的需求驱动因素包括搬迁、整理、灾难、不断变化的生活环境和商业目的。这些因素往往会保持较高的入住率，同时稳步推高租金。
自助仓储物业也是成本最低的 房地产投资之一，因为它们的建造和运营成本通常不高。因此，它们的入住收支平衡率往往相对较低。这些因素使自助存储投资能够产生高利润和投资回报。
正因为如此，自存储房地产投资信托基金历来是房地产投资信托基金领域表现最好的投资之一。在过去十年中，自存储 REITs 的表现明显优于其他房地产投资，包括领先的REIT ETF Vanguard Real Estate ETF ( NYSEMKT:VNQ )，其中大多数还提供了市场领先的总回报。
投资自存储 REITs 的风险
虽然自存储房地产投资信托基金一直是出色的长期投资，但它们并非没有风险。有两个值得注意的特定行业风险：
供过于求的风险：由于自助存储设施的建造和运营成本低廉，进入门槛低。开发商可以快速建立新的产能，这会增加市场对客户的竞争，从而影响现有设施的入住率和租金。
经济风险：由于自助仓储租赁的短期性质，该行业更容易受到经济低迷的影响。如果经济受到打击，搬家的人就会减少。企业还可能削减开支，影响入住率和租金。
除了这些特定行业的风险外，自存储 REITs 还面临着整个 REIT 行业共有的两个相互交织的潜在不利因素：利率风险和融资风险。
随着利率上升，借钱变得更加昂贵。如果房地产投资信托基金有大量浮动利率债务或近期到期，利率上升可能会增加其利息支出。更高的利率也会影响房地产投资信托基金为收购和开发项目融资的能力。
与此同时，利率上升往往会拖累 REIT 的股价。这是因为它使债券等风险较低的替代品 更具吸引力，因为它们的收入收益率上升。因此，房地产投资信托基金的股价往往会下跌，从而推高其 股息收益率 以补偿投资者的较高风险水平。
3个最好的自存储房地产投资信托基金
进入 2022 年的有 6 只公开交易的自助存储 REIT。虽然都专注于拥有、运营和管理自助存储设施，但其中 3 只因其略微差异化的商业模式而脱颖而出。
以下是这些自存储房地产投资信托基金与竞争对手的不同之处。
公共存储
公共存储是最大的自存储房地产投资信托基金。它于 2022 年开始，拥有 2,700 多处房产和超过 1.98 亿平方英尺的可出租空间。除了这些自助存储投资外，它还拥有欧洲自助存储 REIT Shurgard Self Storage 35% 的权益和工业 REIT PS Business Parks ( NYSE:PSB ) 42% 的权益 。
Public Storage与其自助存储REIT同行的不同之处在于其房地产开发平台。它是唯一一家开发新物业的房地产投资信托基金;其余的主要通过收购进行扩张。多年来，公司的发展战略使Public Storage获得了比收购更高的投资回报。
额外空间存储
Extra Space Storage 是领先的自存储房地产投资信托基金。到 2022 年，它拥有 2,000 多处房产，其中 47% 为全资拥有，13% 由合资伙伴拥有，40% 为管理。
Extra Space Storage的第三方管理业务使其有别于其他自存REITs。虽然大多数 REIT 竞争对手也管理第三方拥有的物业，但 Extra Space Storage 是这种商业模式的早期领导者。它目前管理的物业比任何竞争对手都多。
这种策略有几个好处。它产生稳定的管理费收入，并且需要很少的前期投资。同时，也为公司提供源源不断的收购机会。Extra Space Storage 可以在业主出售时购买它非常了解的财产，从而降低风险。
国家存储关联公司
National Storage Affiliates 是最小的公开交易的自存储 REITs 之一。它在 2021 年结束时实现了拥有 1,000 个地点的里程碑。
National Storage Affiliates 的独特之处在于它不会将其资产整合到一个国家品牌下。相反，它拥有、经营和管理强大的区域品牌。截至 2022 年初，它拥有十几个品牌，包括两个企业品牌和 10 个参与区域运营商 (PRO)。
National Storage Affiliates 的 PRO 结构激励私人自助存储运营商加入其保护伞。房地产投资信托基金受益于能够扩大其投资组合，而专业人士则吸收了更多的下行风险。同时，专业人士受益于更大公司的规模、维持管理的能力和参与上行的能力。PRO 最终可以将其业务出售给 National Storage Affiliates。
自存储房地产投资信托基金历来是伟大的投资
自助存储 REITs 受益于低成本、高需求和短期租赁结构的结合，这使该行业的收入稳步增长。多年来，这帮助该行业产生了高于平均水平的总回报。获得高回报的能力使自存储 REITs 成为房地产投资者应密切考虑的有吸引力的选择。
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